W szpilkach na budowie. Rynek nieruchomości i prognozy na przyszłość

Rynek deweloperski jest uznawany za typowo męską domenę. Prawniczka i projekt menedżerka Dorota Dymyt-Holko przełamuje stereotypy branży i pokazuje, jak działać skutecznie, bez względu na panujące przekonania

Prawniczka, PM, deweloperka ‒ co najbardziej Cię określa? Prowadziłaś projekty deweloperskie, sprzedażowe, jesteś znana z prelekcji branżowych, publikacji ale również z obsługi prawnej inwestycji.

Dorota Dymyt-Holko: W moim przypadku prawnik to nie tylko zawód ale również charakter. Zawsze zaczynam od analizy i patrzę w przód jak dane działanie wpłynie na cały tok procesu inwestycyjnego (https://www.linkedin.com/in/prawnik-od-inwestycji/). Oceniam szansę danego rozwiązania, skupiam się również na zagrożeniach jakie mogą się pojawić. Analiza to podstawa przy prowadzeniu spraw, skupianie się na faktach, a nie opiniach. Jest to również moja wada, ciężko mi jest złapać dystans. Potrafię zrobić audyt audytu.

Deweloper… stale się rozwijam i poszukuję nowych dróg, zatem to właściwe określenie. Moja ścieżka edukacyjna jest dosyć rozległa, ukończyłam 4 kierunki studiów, kończę doktorat. Szerokie spektrum umiejętności pozwala mi sprawniej i skuteczniej działać.

Stabilizacja czy wyzwanie?

Wyzwanie… kreatywność, szybkość reakcji i dążenie do celu. Stabilizacja to efekt końcowy, może na emeryturze?

Branża deweloperska to typowo męski świat, zarządzany przez silne osobowości. Jak się w tym odnajdujesz?

Idealnie! Cenię szczere rozmowy, bez owijania w wełnę i okładania styropianem żeby lądowanie było miękkie. Doskonale wiem jakie sektory rynku wybrałam i z czym muszę się liczyć. Panowie z którymi pracuję zawsze dają mi pełne wsparcie w działaniach jakie podejmujemy wspólnie. Oczywiście jest trudniej, może niektóre komentarze są dosyć… specyficzne, ale to kwestia poziomu komunikacji i wypracowania swojej metodyki współpracy z daną osobą. Mam dużą dozę poczucia humoru i akceptacji.

Prowadzenie inwestycji to nie jest typowe 8 godzin pracy. Budowy żyją swoim życiem, pojawiają się różne sytuacje, klienci są roszczeniowi. Masz czas na life balance?

Od zawsze balansuję na różnych krańcach liny. Rynek deweloperski to mój żywioł, lubię prowadzić projekty kreatywne, poznawać ludzi, nie liczę czasu pracy jako pracy, jeżeli mogę realizować swoje zamierzenia. Odpisanie o 3 nad ranem na uwagi do projektu, czy też odpowiedź na email jest dla mnie czymś normalnym. Duszę się w organizacjach nastawionych na pracę od …do… sztywne ramy czasowe to nie moja bajka. Potrafię zniknąć i iść na spacer w środku dnia. To jest ten balans.

Dorota Dymyt-Holko / fot. arch. własne

Najbardziej cenisz?

Lojalność, ludzi którzy stali za mną i byli przy mnie, nie zależnie od sytuacji. Życie jest zmienne, dyrektorem się bywa… traktuj ludzi, tak aby było z kim rozmawiać podczas sztormu. Cenię również szczerość, prawdziwą, każdy ma swój punkt widzenia i nie zawsze mój jest słuszny.

Rozmawialiśmy z ludźmi z branży. Powiedzieli o Tobie: skuteczna, energetyczna, merytoryczna, gaśnica, petarda, bezpośrednia, serdeczna, gdzie diabeł nie może, tam Dorota pomoże… ale również: ma krótki lont, ostra, nie lubi się „kajać”.

Prawda. Wszystko zależy od sytuacji i danej osoby jak odbiera działanie/ zaniechanie lub moje celowe podejście do tematu. Zarządzanie projektami/ procesami czy nawet praca w kancelarii to zarządzanie ludźmi, żywy organizm, gdzie każdy ma swoje punkty odniesienia. Inwestor nie ma przeważnie takiej dozy empatii i oczekuje realizacji zamierzenia zgodnie z harmonogramem, nabywcy również oczekują efektu finalnego.

Co dalej z cenami mieszkań?

Stabilnie… w górę. Wszyscy są już zmęczeni obecną sytuacją zarówno deweloperzy jak i nabywcy. Program kredytowy napędził sprzedaż, ale również wybił w górę ceny. Założenie programu w mojej ocenie było słuszne, potrzeba było bodźca, styl wprowadzenia programu nie był analizowany strategicznie.

Rządzący zapomnieli, że nikt nie będzie w stanie dostarczyć tylu lokali zgodnych z obowiązującymi rygorami w ramach programu. Mieliśmy sytuację wstrzymania rozpoczynania inwestycji, gdyż nie było komu ich sprzedawać, projekty trafiły do „zamrażarki”, uruchomienie ich nie stanie się z dnia na dzień. Proces inwestycyjny trwa średnio 2-3 lata, więc nie mamy lokali na półce. Klienci gotówkowi nabyli szybciej lokale, wiedząc, że zostanie wprowadzony „tani” pieniądz. Obawy budzi też pula przeznaczonych środków i brak informacji czy program będzie kontynuowany. Musimy analizować różne scenariusze i dopiero podejmować ryzyko biznesowe.

Często wykazujesz, że powodem wysokich cen jest błędna legislacja.

I podtrzymuję swoją opinię, mamy zamieszanie w ustawach, często zapisy wzajemnie się wykluczają. Musimy pamiętać, że proces inwestycyjny to składowa różnych przepisów, wytycznych, rozporządzeń. Zmieniając jedną ustawę często oddziałujemy na inną i wychodzi mixed-use. Ten rok obfitował w zmiany prawne, praktycznie co miesiąc zderzaliśmy się z nowymi koncepcjami. Nowelizacja ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, to kolejny punkt, który może był dobry w swoich założeniach ograniczenia suburbanizacji, ale termin wprowadzenia przepisów i daleko idące wytyczne „wytną” część gruntów pod zabudowę, w wersji ekstremalnej zablokują procedowanie projektów.

Trzeba również zauważyć, że deweloperzy realizują zadania gmin co już jest kuriozalne. Walka z obowiązującymi przepisami stworzyła patolegislację; to nie jest walka z deweloperami, oni budują na ustawach jakie obowiązują. Programy rządowe „ludowe” nie zadziałały, powód był prosty, brak doświadczenia. Prowadzenie inwestycji jest trudne, wymaga ekspertów z różnych branż, wielosektorowego zarządzania procesem inwestycyjnym. Program „lokal za grunt”? Nie funkcjonuje. Grunty są poblokowane i deweloperzy nie mają do nich dostępu.

Potrzeba rozsądnej polityki mieszkaniowej, uwolnienia gruntów, współpracy z samorządami. Stabilizacja to nie tylko fundament inwestycji ale również całego rynku nieruchomości. Nabywając grunt szacujemy jak długo zajmą procedury formalno-prawne, jakie są prognozowane koszty budowy, ilość pum, miejsc postojowych, odległości, czas realizacji… i nagle game changer! Kto zdąży szybko się przeorganizować, wygrywa, kto nie ‒ ma pole pod marchewkę.

W co inwestować?

W rozsądek. Najpierw określić czego oczekujemy, jak chcemy postępować i do tego dobrać projekt/ inwestycję. Często inwestorzy nie analizują sytuacji, uczestniczą w wątpliwej jakości szkoleniach i trafią do kancelarii jak już jest za późno. Nie każda „okazja” nią jest. Najbezpieczniej nabyć nieruchomość od sprawdzonego dewelopera, który posiada portfolio zrealizowanych projektów. Zawsze na topie są lokale 1-2 pokojowe przeznaczone na wynajem, lokale w kurortach ( tutaj uwaga na rentowność i przeznaczenie), mieszkania luksusowe które zyskują np. lokalizacja przy parku, rzece itp.

Źródło: materiał Partnera MK