Rynek nieruchomości 2021 ‒ nowe tendencje, dobre początki

W 2020 roku z niecierpliwością śledziliśmy trendy rynku nieruchomości i coraz to inne prognozy ekspertów ― co przyniesie dla mieszkaniówki bezprecedensowy kryzys gospodarczy? Jednak 2020 skończył się nie tak, jak zapowiadali niektórzy eksperci… I rozpoczął się pod znakiem stabilizacji rynku nieruchomości 

Pierwszy miesiąc roku już za nami ― czas na podsumowanie. Razem z zespołem portalu inwestycji mieszkaniowych Korter.com.pl odpowiadamy na najważniejsze pytania:

•  jakie tendencje panują na rynku nieruchomości na początku 2021 roku;
• jak wygląda rynek pierwotny i wtórny;
• ile kosztują mieszkania w popularnych lokalizacjach Polski;
• jakie scenariusze dalszego rozwoju są najbardziej wiarygodne.

-50% kontra +10% ― zderzenie prognoz z rzeczywistością

W ciągu ostatnich lat polski rynek nieruchomości wyróżniał się zdumiewającym tempem wzrostu cen ― i tylko w I kwartale 2020 ten pędzący pociąg nieco zahamował, zderzając się z restrykcjami i zatrzymaniem gospodarki. Nic dziwnego, że analitycy rynku, zauważając prawie zerową aktywność nabywców i wstrzemięźliwość deweloperów, sporządzali prognozy, wieszczące nawet 50-procentowe spadki cenowe na rynku mieszkaniowym.

Jednak katastroficzne wizje części ekspertów nie urzeczywistniły się ― w połowie roku deweloperzy znów ruszyli z budową nowych osiedli, a nabywcy ponownie zainteresowali się kupnem nieruchomości zarówno dla potrzeb własnych, jak i inwestycyjnych. Do kluczowych przyczyn zjawiska możemy odnieść:

• lepsze warunki kredytowe banków ― instytucje finansowe również miały zareagować na obniżony popyt i nieco poluzowały wymagania, zwłaszcza w zakresie akceptowanych źródeł dochodu;
• adaptacja rynku i społeczeństwa do nowej rzeczywistości ― świadomość tego, że skutki kryzysu są nieuniknione i że „już nigdy nie będzie tak, jak przed pandemią”, wymusiła konsumentów do zaakceptowania zmienionych warunków.

Styczeń 2021 roku na rynku mieszkaniowym można określić jednym słowem ― stabilizacja. To oznacza, że rynek nieruchomości nadal podąża w zwykłym kierunku ― czyli mieszkania drożeją. Tyle że nieco wolniej, niż drożałyby bez koronawirusa.

Ceny mieszkań w dużych polskich miastach na początku 2021 roku

Tendencja wzrostowa w 2020 roku okazała się być dość jednolita dla całego kraju. Do dodatniej korekty stawek doszło prawie na wszystkich rynkach wielkomiejskich. Porównajmy średnie ceny mieszkań w większych miastach kraju z końca 2019 roku i z początku 2021 roku (rynek pierwotny).

Jak widzimy, w większości miast mamy do czynienia z dość istotną korektą ― w przypadku Warszawy i Krakowa jest to przeszło 10%. Z kolei niektóre miasta ― zwłaszcza Gdańsk ― były mniej odporne na kryzys, i lokalne nieruchomości pozostały na poziomie cenowym z 2019 roku. Mimo wszystko jednak nie mówimy o żadnych obniżkach cen, tylko o spowolnieniu tempa ich wzrostu.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym ― specyfika kształtowania

Rynek wtórny jest strukturą odmienną od pierwotnego, gdyż jego oferta jest tworzona przez indywidualnych sprzedawców, którzy są narażeni na te same zagrożenia kryzysowe, co nabywcy. Ceny mieszkań na rynku wtórnym nie były tak elastyczne w 2020 roku, jak ceny nieruchomości deweloperskich i pozostały mniej więcej na poziomie z roku 2019. To znaczy, że używane mieszkania kosztują średnio o 5-10% mniej, niż nowe. Istotnym dla rynku wtórnego czynnikiem są też losy sektora wynajmu, zwłaszcza długoterminowego, ponieważ w przypadku, gdy spada rentowność najmu, część właścicieli decyduje się na zbycie lokali i uzupełnia ofertę rynkową, obniżając średnią cenę transakcyjną.

W kwestii wynajmu należy zaznaczyć, że obecny stan sektora może być powodem do zmartwień. Po tak długim czasie obowiązywania ograniczeń ruchu turystycznego, rynek wynajmu krótkoterminowego jest prawie martwy, najem długoterminowy zaś cierpi cenowo, gdyż wiele grup konsumenckich wyłączyło się z relacji rynkowych z powodu pandemii. To stało się powodem spadków cen wynajmu od -5% aż do -12% (w miastach turystycznych i studenckich).

fot. materiały prasowe

Czego spodziewać się w 2021 roku― odpowiadają eksperci

Obecne prognozy analityków są oparte o bieżące dane i wliczają aktualne trendy na rynku nieruchomości. Warto jednak zaznaczyć, że w warunkach kryzysowych trudno jest o stuprocentową pewność co do rozwoju sytuacji, gdyż nakłada się na to wiele czynników.

Prognostycy przewidują, że w 2021 spotkamy się z kilkoma zjawiskami:
• rozwarstwienie cen ― jedne mieszkania (cieszące się konsumencką popularnością) będą drożeć, inne zaś (o niższym standardzie) zaczną tanieć;
• Polacy będą szukać przestronniejszych lokali, dążąc do większego komfortu w warunkach izolacji (przykładowo, średnia powierzchnia przypadająca na jedną osobę w UE to 40 m2, w Polsce to jedynie 29 m2);
• popyt na mieszkania wzrośnie ― do tego skłaniają zwłaszcza stopy oprocentowania kredytów hipotecznych oraz statystyki banków. Po ostatecznym powrocie gospodarki do normy może dojść do boomu konsumenckiego, w którym popyt dużo przewyższy podaż;
• nastąpi ostateczna stabilizacja cen mieszkań.

Źródło: materiał Partnera MK